L’immobilier est un pilier du patrimoine. Investir en France vs. les États-Unis implique des règles, risques et résultats différents. Pour un Français résident fiscal américain, le choix de la localisation, du montage juridique et de la stratégie fiscale doit être coordonné de manière optimale sur le plan international.
La fiscalité locative : deux philosophies
En France, les loyers sont lourdement taxés. Un non-résident supporte au minimum 20 % d’impôt, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Les régimes de micro-entreprises bénéficiant de potentielles déductions aux frais réels permettent quelques aménagements, mais la charge fiscale reste élevée et réduit fortement la rentabilité nette.
Aux États-Unis, fiscalement, les recettes locatives sont ajoutées à votre revenu imposable, mais la fiscalité américaine offre des leviers puissants. Les charges, les intérêts d’emprunt, les assurances et surtout l’amortissement du bien (27,5 ans pour un logement résidentiel) sont déductibles. Ce mécanisme réduit drastiquement le revenu imposable et peut souvent permettre à un investisseur d’afficher un déficit fiscal sur ses revenus locatifs, tout en générant du cash-flow positif.
Exemple: un appartement à Strasbourg loué 1 200 € par mois peut, après impôts et prélèvements, ne générer qu’un rendement net inférieur à 2 %. Un bien immobilier à Miami loué à 2 000 $ par mois, grâce aux déductions et à l’amortissement, peut offrir un rendement net effectif bien supérieur, même avec une fiscalité plus progressive.
À cela s’ajoute une différence sur la protection des locataires : en France, elle est très forte, ce qui réduit la flexibilité du propriétaire, alors qu’aux États-Unis les règles varient d’un État à l’autre, de New York très favorable aux locataires au Texas bien plus favorable aux propriétaires.
La plus-value et la revente
En France, la plus-value est taxée à 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une exonération au bout de 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements. Pour un investisseur, cela revient à immobiliser son capital pendant des décennies pour espérer une exonération totale. Attention, en tant que résident fiscal américain, la fiscalité américaine peut s’appliquer à la plus-value générée !
Aux États-Unis, les règles sont plus souples et plus stratégiques. La résidence principale bénéficie d’une exonération jusqu’à 500 000 $ de plus-value pour un couple marié. Pour un bien locatif, le dispositif appelé 1031 Exchange permet de différer la taxation en réinvestissant dans un autre bien, à condition de respecter certaines règles et délais (45 jours pour identifier le nouveau bien, 180 jours pour l’acquérir). Ce mécanisme, utilisé intelligemment, permet de faire croître un portefeuille immobilier de façon quasi illimitée, sans cristalliser d’impôt tant que l’investisseur continue à réinvestir.
Transmission et patrimoine
À cela vient s’ajouter un enjeu crucial : la transmission.
En France, les biens immobiliers sont soumis à des droits de succession pouvant atteindre 45 % en ligne directe. L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) frappe également les biens français, même si vous êtes résident fiscal américain.
Aux États-Unis, l’administration fiscale fédérale applique l’estate tax au-delà de 13,99 millions de dollars par personne en 2025. À cela peut s’ajouter une taxation successorale au niveau de certains États, comme New York ou le Massachusetts, parfois dès 1 million de dollars.
La convention fiscale France - États-Unis évite une double imposition : le pays où est situé le bien taxe en priorité, l’autre accorde un crédit d’impôt. Mais au-delà des règles fiscales, il faut aussi composer avec deux philosophies différentes : la réserve héréditaire française, qui protège une part minimale pour vos enfants, et la liberté testamentaire américaine, qui laisse davantage de latitude.
Une succession mal préparée peut être taxée lourdement. Une solution couramment utilisée est de loger un bien dans une société civile immobilière (SCI) en France, dans une société de type LLC (Limited Liability Company) ou dans un trust aux États-Unis. Cela peut faciliter la transmission tout en réduisant l’impact fiscal et sécurisant la gouvernance familiale.
L’effet sur la croissance patrimoniale
Sur le long terme, l’immobilier américain a affiché une appréciation moyenne de 4 à 5 % par an sur les 25 dernières années (indice S&P Case-Shiller). Mais au-delà de la simple hausse des prix, l’investisseur peut activer le levier financier : refinancement, cash-out refinance, Home Equity Line of Credit. Ces mécanismes transforment un actif immobilier en outil de financement, permettant de libérer des liquidités sans céder le bien, et avec exonération d’impôts !
En France, la stabilité est réelle, mais le rendement net est souvent amoindri par la fiscalité. Aux États-Unis, la volatilité est plus marquée, mais les outils fiscaux et financiers en font un instrument de croissance patrimoniale.
L’immobilier ne doit pas être vu seulement comme une résidence ou une source de loyers, mais comme un vecteur de croissance, de transmission et d’optimisation fiscale. En France, vous sécurisez, mais au prix d’une fiscalité lourde. Aux États-Unis, vous maximisez les leviers, mais avec une gestion plus complexe.
C’est dans cette vision transatlantique que nous accompagnons nos clients à bâtir une stratégie qui dépasse les frontières et transforme chaque actif en outil au service du patrimoine global et des générations futures. Pour aller plus loin, je vous invite à découvrir l’article d’Olivier Sureau, directeur de notre Multi-Family Office, sur l’organisation stratégique de la transmission immobilière dans un cadre transatlantique (lien article).
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